燕郊首付降至0%被套的北漂买家五年前赶着上车,如今房价跌了70%

30分钟直达北京市中心、紧邻北京城市副中心、低成本安家“北京”……对于在燕郊买过房，抑或准备在燕郊买房的人来说，这些话术耳熟能详。也是因为开发商和房产中介口中的这些优势，与通州一河之隔的燕郊吸引了一众“北漂”买房扎根。

然而，燕郊毕竟不是北京，“北漂”们的需求也难以支撑起庞大的存量市场。近日，便有消息传出，燕郊尝试放松购房政策来刺激楼市，将首套住宅的首付比例降至最低20%，二套的首付比例降至最低30%。在此之前，燕郊的购房首付比例分别为首套30%、二套房为50%。

时代财经从燕郊当地房产中介处了解到，门店确实收到通知，首付比例有所下调，并且，不少房产中介已开始将“低首付”作为噱头游说客户尽快“上车”。不过，在4月7日，燕郊市场再度传来消息，部分银行叫停降低首付一事，房产中介亦向时代财经表示，“降首付”可能还要等一等。

前后的转折为燕郊降首付一事打上问号，不过，燕郊和环京楼市的故事还在继续。

五年前，燕郊也曾在华北房地产市场异军突起。彼时，北京房价上涨，通州房价一度飙升至5万元/平方米，被称为“北京后花园”的燕郊迎来楼市的巅峰时刻，房价紧追通州，单价从2015年不到万元直冲4万元。

就是那一年，蔡志强（化名）鬼使神差地在燕郊购入一套73多平方米的住宅，总价约268万元。回想当时买房的场景，蔡志强仍然觉得有些摸不着头脑，“那时候我还没有北京的购房资格，就想现在燕郊买一套房。刚好碰上燕郊房价上涨，每个月都在涨，中介和楼盘销售每天跟我说再不买好房子都没有了，一时冲动，我就签了合同。”

第二年年末，蔡志强人生第一套房子收楼了，虽然身在燕郊，心里却有一种终于在北京扎根的踏实感。可是，新房子没住多久，蔡志强就因为通勤时间过长而后悔当初冲动做下的购房决定。

蔡志强的工作地点在北京望京，早晚高峰期，燕郊到望京的通勤时间至少在1个半小时以上，碰上堵车严重的时候，时间更是无法预估。晚上，为了避开高峰期，蔡志强总是自主加班，等到晚上9点之后路况好转才动身回家，往往到家已是深夜。

通勤的劳累还不是最令蔡志强后悔在燕郊购房的主要原因。他未曾想到的是，2017年燕郊楼市如火如荼，短短三四年后，火爆的局势就彻底扭转，房价一路下跌，去年，蔡志强邻居挂牌一套同样为73平方米的二手房，报价已经跌到了150万元。

“这几年看着燕郊的房价不停地降，我有种上当受骗的感觉。150万元的挂牌价可以说是血亏，就我自己来说，未还清的贷款加上利息都还有120万元。而且，房子挂牌后很少有人来看，现在挂牌快一年了，还没有卖出去。”

尤其是在2020年疫情之后，蔡志强更加体会到置业燕郊的不便之处。由于疫情反复无常，进京有所限制，工作也受到一定影响。不久前，蔡志强在朋友圈看到一张截图，朋友的公司正式发出通知，由于疫情的不利影响，将暂停招聘居住于燕郊的人员，这让他倍感焦虑。

蔡志强想过把燕郊的房子卖掉，去北京买一套房，只是每每打开房产交易软件，看到被腰斩甚至更低的挂牌价，蔡志强只能默默打消卖房的念头。如今，提起这段买房的经历，蔡志强语气里满是无奈和灰心，他说，“我被套牢了”。

在部分业内人士看来，燕郊“降首付”是环京楼市调控集体放松“救市”的一个信号。

环京楼市这一轮大调整的起点可以追溯到2017年年中。2017年6月，北三县全域启动全面限购，随后楼市急转而下。至2018年初，环京楼市不少新房和二手房的价格，相对2017年高点已跌去一半。

接下来的这几年，环京楼市一直处于低迷不振的状态中。克而瑞地产研究院统计数据显示，去年全年，环京都市圈供应新建商品住宅面积901万平方米，同比减少18.5%，成交面积828万平方米，同比减少13.9%，成交均价10536元/平方米，同比下跌6.5%。

这样的市场环境让身处其中的房企压力倍增。克而瑞地产研究院称，自2017年调控升级以来，环京楼市在销售、资金、监管等诸多方面都面临了很大的下行压力。

从部分布局环京楼市房企的业绩中可以看到环京楼市惨淡带来的影响。

例如，以京津冀为大本营的荣盛发展在不久前发布业绩预告，2021年，其在营收同比增长69.24%的情况下，出现利润断崖式下跌。荣盛发展在公告中表示，利润的暴跌的原因来自于行业政策持续调控、资产减值及新冠疫情等因素影响。

除了荣盛发展之外，万科同样“踩雷”环京楼市。2020年，万科在年报中对存在风险的项目计提存货减值准备，总计价值41.8 亿元。其中，万科北方区域项目占了7个，廊坊朗润园、廊坊启航之光和涿州新辰之光三个项目位于环京楼市，总计提跌价近20亿元。

2021年，万科再次计提存货减值准备。万科董事会主席郁亮在业绩会上坦言，万科管理方式导致离散度大的问题主要反映在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。他以环京市场作为案例，称此前万科判断环京地区市场在2018、2019年在比较大幅调整后已经到底部，于是购买了一个资产包，随后市场发生更为剧烈的下降，为此万科不得不计提25亿元减值准备。

北京一家房企营销总监告诉时代财经，近几年北方楼市不甚理想，即便是北京，也是处于稳定的状态，极少出现大涨大跌，环京楼市的投资逻辑依附于北京市场，当北京市场企稳后，环京楼市的溢价空间得到遏制，由此引发市场大幅度震荡。

“无论是购房者，还是房企，只要是在几年前的高位冲进环京楼市，大多逃不过被‘套’的命运。现在房企还是会选择性布局环京楼市，以资金比较充裕的国企和央企为主，相比之下，很多民营房企正在大幅降低在环京拿项目的频率。”

信心这个东西，建立起来很难，要想损失，就太快了。

比如说彩票这种东西，两块钱的花费，500万的预期，即便是不中，也无伤大雅。事情按部就班，不会有什么问题。但一次次的诡异事件导致大家对500万的预期失去信心，现在彩票每天的销售额爆降，也在情理之中。

生育这种事情，本来就是两个人，你有情，我也愿，两个人组个小家庭，生生孩子，白天出去工作，晚上回家带孩子。多美的一幅画面。

可是有一天，这种事情前面突然就立了几座大山。第一，房价，第二，内卷，第三退休，第四教育。让人对之前形容的那种美好画面慢慢失去了信心。

第一，房价，房价泡沫带来的是其他经济的不平衡。导致大量资金锁进房地产。正常状态下的360行，行行出状元已经不现实了。高房价让很多年轻人十几年的努力成了一个笑话。十几年的努力都成了一个笑话，你还让他对未来会有什么样的期待？

第二，内卷，现在的年轻人，哪有空生孩子，996不说，还要拼命加班。现在对职场女性也特别不公平。只要怀孕，那就被辞退。严打这种现像，就会出现另一种现像，就是用人公司不敢接受适孕年龄的女性，真怕有女的就是来找冤大头的。

第三，退休，现在一而再，再而三的推迟退休。一边不让老的退休，一边让年轻的996。孩子生下来能自己照顾自己？很多人都是普通家庭，被高房价收割完了之后就已经无力支撑高昂的保姆费用。生孩子已经成了一个大难题。

第四，教育，现在五五分流了，很多人已经产生了恐惧。他们怕自己的孩子就是那下面的50％。虽然很多职高的人才也很优秀，收入高，而且工作机会大。但转化率还是有点低。

现在这四座大山已经结结实实的压在90后00后身上了。很多人已经自信今生无法逾越这些大山了。不逾越这些大山，就看不到我所描绘的画面，看不到，就不会有欲望。信心一旦丧失，那很难很难再恢复了。

历史往往有着一个清晰的时间点，它往往记录着事情发生转变的那一刻。如果是在2018年以前，大家谈起农业，可能会找到非常之多的关键词：蓝海、希望、规模巨大、商机无限、遍地黄金、最后一块处女地等等。

如果是现在大家再谈起农业，关键词瞬间转变了方向：滞销、人工高企、不知种什么、转行等等。好像高涨的气氛历历在目，然而世界已经轮回了，不经意之间，曾经的希望变成了失望。

冰冻三尺非一日之寒，只是时间恰好定位在这一个时刻而已。没有太多让人难懂的道理，一切的根源只在于“把农业过度的吹嘘”。君不见，在2018年以前，政府、媒体、资本、企业一个个把农业说成了香饽饽、金元宝，然而喧嚣过后，再看看当前的农业环境，可谓只剩下遍地鸡毛。

（1）鸡毛一：农产品滞销越演越烈，遍地开花。

综合整年，云南的叶菜、安徽的上海青、海南的辣椒、湖北的大白菜、山东的大葱，一浪又一浪，未有停息的迹象。网络上各种滞销的小视频层出不穷，不单单是蔬菜，水果也是一样，陕西的苹果，新疆的大枣，砍果树的消息时有发生。在大力发展农业的浪潮下，各地农产品种植面积倍增，再加上各地号召精准扶贫，无非就是养羊和种菜，农产品是丰收了，结果只是一地鸡毛。

（2）鸡毛二：农资价格逆市上扬，可怜农民百上加斤。

这边蔬菜滞销，那边种子、化肥、农药、农资产品不断涨价的消息屡见报端，虽然涨价总有涨价的道理。举一个例子，前年西兰花价格较好，去年西兰花广受种植户的青睐，种植面积大大增加，种子需求量也大增，平时一袋只要150的西兰花种子，去年直接翻倍到了300，甚至400元，今年更是早早的就很难找到种子了。说到底，还是农业的过度发展，造就了农资价格的变态上升，结果怎么样了，还是一地鸡毛。

（3）鸡毛三：曾几何时农业电商万家齐发，到今日能剩下的数量寥寥无几。

在政府的号召下，前几年农业一下子就站上了风口，短短几年间，不完全统计，全国估计至少冒出一万多家从事农业电商相关创业公司，他们仗着资本投资的胆量，打着互联网改革农业的旗号，出现在大城小镇，长江南北。然而，几年下来，绝大部分都已经销声匿迹，能够生存下来的可谓寥寥无几。他们所扫荡过的种植基地、供应链条、城市社区、冲值的消费，至今还是鸡毛一地。

（4）鸡毛四：农业设施盲目扩建，不少地方成了满地废墟。

在农业过度吹嘘的背景下，不少地方大力投资扶持农业，盲目兴建了很多农业设施，像蔬菜大棚、储存冷库、交易市场等等。然而大家好好观察自己的身边，又有多少设施被利用上的，军师在全国到处学习，在很多地方就发现众多荒废的大棚、喷灌设施，可谓暴殄天物，遍地鸡毛。

（5）鸡毛五：农民工返乡现象严重，造成城里找不到人，乡下赚不了钱。

在这股农业浪潮的冲击下，市场、政策等措施的诱惑下，一批又一批在城里打工的本份农民工也变得不本份起来，纷纷加入回乡发展农业的事业。年年积累，越积越多，以致造成现在城里难找人做事，回乡的农民工也很难赚钱的窘境，说起来，也是一地鸡毛。

（6）鸡毛六：大资本挟巨资入农，成者未见败者一堆。

如此过度吹嘘的农业，也让不少大集团大资本眼红了，于是乎大家就见到了像恒大、联想、网易、阿里、京东等资本巨头，疯狂进驻农业，希望能在农业里也能割一轮韭菜。然而几年下来，有的黯然退出，有的低价贱卖，有的虽然还在，也是苦苦支撑，一地鸡毛。

然而任何行业的发展都应该遵循事物发展的规律，过度的吹嘘只会偏离行业的本质，进入一个盲目、无序、混乱的局面，最终只会得不偿失，伤亡惨重。就象当前农业面临的滞销、迷惘、亏损一样，广大的农业从业者已经身心疲累，信心受损。

现在农业的发展已经到了一个关键的转型期，国家层面已经意识到事情的严重性，也出台了相关的政策，希望农业到实现由“量”到“质”的转变，解决这一轮过度发展带来的社会矛盾。然而经此这一轮农业过渡吹嘘时期的广大朋友们来说，要想转型、变革、重新起！

4月6日，来自郑州市公共资源交易中心的消息显示，河南铁嵩数字科技有限公司（下称“铁嵩数科”）以4.52亿元竞得郑州市郑东新区的一宗商业、商务用地。

据天眼查，铁嵩数科成立于2022年3月22日，注册资本正好是4.52亿元，由河南铁投和沅翰实业分别持股51%和49%，前者穿透股权后是河南省人民政府，后者背后则是少林资管及少林寺现任方丈释永信。

雷达财经注意到，近年来少林寺在商业方面的布局屡次受到公众关注，因此在买地消息传出后，网络中不乏“少林寺要进军房地产”的声音。不过在地产专家看来，买地本身更像是一起普通交易，为的是助力郑东新区的商旅业态发展。

值得一提的是，释永信被看作建立少林寺商业版图的关键人物，但少林寺的特殊性质也让其遭受诸多非议。发展至今，少林寺早已不再是单纯的求佛圣地，而是一个极富商业价值的品牌IP。

少林寺的地产生意

雷达财经查阅郑州市公共资源交易中心官网发现，铁嵩数科竞得的这片宗地在3月2日被挂牌出让，起始价为4.52亿元。其位于育翔路南、龙湖内环东路西，使用权面积约为3.82万平方米，土地用途为零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地、商务金融用地。

规划指标要求方面，该地块要求容积率小于1.5，建筑密度小于40%，建筑高度小于24米，绿地率大于25%，投资总额不得少于7.5亿元。

上述挂牌出让公告还提到，该宗地块为产业用地，其实施方案将以郑东新区管理委员会出具的《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地的产业实施方案》（郑东产业用地文〔2020〕6号）为准。

上述方案中称，该项目定位文化产业类，建成后主要业态必须从事文艺演艺、文化展览、文化创意产业办公、酒店及服务型公寓。具体来看，该项目包括一座建筑面积约6000平方米文艺演艺中心，一所面积约3000平方米的艺术展览馆，一个面积约11000平方米的文创产业园区，一家面积约18000平方米的国际五星级酒店，以及面积约19200平方米、可对外销售的服务型公寓。

值得注意的是，这并非少林寺首次涉及地产生意。

早在2006年，少林寺就开始计划在澳洲南部购买一块约1248公顷的土地，但此后的9年中，该项目一直在进行谈判，直至2015年2月，释永信亲自向新南威尔士州肖尔黑文市市长支付约416.2万澳元（约2040.5万元人民币）的支票，结清购地所有款项后，“少林村”房产开发项目才正式启动。

据报道，该项目总费用预计在3.6亿澳元（约合人民币17.6亿元），其中包含一座少林寺澳洲分寺，一间四星级酒店，一所少林功夫学院以及相关教学配套设施，还有一座有27洞规格的高尔夫球场。

当地政府一度十分支持少林村的项目，其认为项目不仅能直接、间接创造上千个就业岗位，每年还能吸引超过30万的海外游客前来，从而极大地拉动当地经济。但一些网友却表示，出家人不该过分关注投资这些事，特别是还要建四星级酒店和高尔夫球场。

“那些投资和规划从来都不关我的事。”释永信表示，建寺是为了安僧办道，弘扬中国传统文化，让中国文化走出去。至于建设进度就需应十方善众的因缘，一切随缘。

不过，2015年3月，肖尔黑文市政厅的比格总经理在接受采访时透露，该计划中的住宅项目和高尔夫球项目最终未获项目评估委员会通过，将从整体开发方案中移除。自此之后，少林寺方面再未传出澳大利亚分寺的相关消息。

释永信打造少林寺庞大商业版图

在外界看来，少林寺在商业版图上的扩张，与方丈释永信有着密切的关联。

官网信息显示，少林寺始建于北魏太和十九年（495年），至今已有逾1500年的历史。1987年，原方丈释行正圆寂，释永信接任少林寺管理委员会主任，全面主持寺院工作，而后升任少林寺方丈。而升任时34岁的年纪，也让其成为了少林寺史上最年轻的方丈。

在释永信的主持下，少林寺不仅重建了法堂、钟楼、鼓楼等，还成立了“少林武僧团”进行全国巡演，并创立了中国佛教界的第一家公司——河南少林实业发展有限公司，以此为基础开始涉足食品、医药、电商、出版等在内的众多领域。

具体而言，少林寺曾卖过素饼、豆干、贡酥、禅茶；推出活络膏、灵芝茶等药品；也曾出版《少林功夫》、《少林文化普及丛书》等图书；还曾开设淘宝店，销售包括禅修用品、少林僧人元素创意产品等多个以自身IP打造的独家商品。

2008年，释永信还为少林寺搭建了河南少林无形资产管理有限公司这个资产管理平台，此后的十年中，该平台先后投资了16家公司，最大单笔投资金额达1600万元，总额近8000万元，范围涵盖茶叶、香堂、文旅、演艺等领域。

目前，上述16家公司中仍然存续的有7家，8家被注销，1家被吊销。

商标也是少林寺的重要资产之一。据国家知识产权局商标局中国商标网数据，1997年7月10日至今，嵩山少林寺共申请商标706个，商标名称包括少林、一招功、少林童子、少林瓷器等。

2020年9月，少林寺曾举报服饰品牌森马在其商品上印有“少林功夫”等未经授权的商标，侵犯了少林寺的知识产权。同期，少林寺与特步的联名服饰正卖得火热。

而对于外界有关少林寺商标注册过多的质疑，少林寺表示，其名称曾被人滥用，推出所谓"少林秘方"等，注册商标是为了保护少林品牌。

除了国内，少林寺在全球范围内也有商业布局。此前据媒体统计，早在2008年，全球已有50多个国家和地区均建有专门研学少林功夫的学校和团体，少林在世界范围内的“洋弟子”数量多达300万人。

而2019年8月，河南省文化和旅游厅则对外表示，少林海外文化中心已拓展至全球26个国家和城市。

据《世界新闻报》报道，海外文化中心的经营模式主要为会员制，按小时收费，2008年在美国的学费标准即为一小时十几美元，一般只要招收150个学员，3个月收入就能养活一个中心。

曾被传接近IPO，疫情来袭后遭港中旅“抛弃”

少林寺的声名鹊起，一度吸引了资本的注意。

2009年12月，香港中旅国际投资有限公司（下称“港中旅”）和登封市政府所属嵩山少林文化旅游集团有限公司（下称“嵩山文旅集团”）合资成立了港中旅（登封）嵩山少林文化旅游有限公司（下称“港中旅登封”），注册资本为1亿元，其中港中旅持股51%，嵩山文旅集团持股49%。

彼时有报道称，因少林景区的游客数量已长时间未有突破，当地政府希望借助港中旅提升登封市旅游经济，拉长旅游产业链条。而港中旅则认为少林寺发展潜力很大，虽然本身无法上市，但合资公司业务收入的很大一部分来源于少林寺，一旦港中旅登封上市，少林寺即可实现"部分上市"。

为此，2010年港中旅不仅进一步与嵩山风景名胜区管理委员会签订了为期40年的特许经营协议，还对嵩山景区进行全面整合，使其在2010年的游客接待人次上涨至260万，首次超过了黄山与峨眉山景区的同期水平，实现收入1.74亿元。

然而，彼时舆论普遍认为，"部分上市"会侵害少林僧众和信教公民的宗教感情以及参加宗教活动的合法权益。

向来力推商业化的方丈释永信也对上市不认可，曾表示"少林寺上市的可怕程度，比1928年火烧少林寺还要厉害"。其还在2010年的一次发布会上称：“少林寺不会参与旅游公司的股份和经营活动。作为国际国内知名寺院，少林寺是禅宗祖庭，同时也是少林禅武医文化的传承地，少林寺不会上市。”

2012年10月，国家宗教事务局联合10部委，公布了《关于处理涉及佛教寺庙、道教宫观管理有关问题的意见》，其中提到禁止“将宗教活动场所作为企业资产上市”。

多方因素叠加下，登封市政府和港中旅的上市计划只得作罢。而几大合作方之间的裂痕，也在此后的发展中不断加剧。

公开资料显示，少林寺的主要收入来源是门票和香火，其贡献了嵩山景区九成的收入。而在嵩山风景区的门票收入分成中，30%归少林寺，剩余70%的51%归港中旅，49%归嵩山文旅集团。

据此计算，港中旅是门票收入中获得分成最多的一方。2015年，嵩山景区门票收入首超3亿元；2017年，嵩山少林景区游客接待量突破350万人次，以每张门票100元计算，当年少林寺门票收入达3.5亿元，港中旅将获利约1.25亿元。

但后续少林寺却以多种方式抗议嵩山景区管委会及港中旅拖欠其门票分成，并将嵩山景区管委会告上了法庭。

嵩山景区管委会原副主任景水环在接受采访时直言，港中旅以5100万元的出资额拿走了少林寺景区的实控权，但其初始承诺的三年内8亿-10亿元的投资额却并没有兑现。

而一位港中旅内部人士则表示，整个景区的规划发展涉及交通改道、周边拆迁等工作，这些都是需要当地政府来推进的工程。且嵩山公司早期经营对港中旅的利润贡献并不高，2012年、2013年贡献的利润分别为445万港元、188万港元，属于低回报项目。

2020年，疫情来袭，港中旅登封更是直接成为了“包袱”。2020年上半年，港中旅登封净亏损超3000万元，同期港中旅自身的业绩也由盈转亏，归母净亏损一度达4.43亿港元。

为了止损，港中旅于2020年10月出售港中旅登封51%股权，后续该部分股权被合资公司另一股东嵩山文旅集团以2.55亿元的收购价收入囊中。

多位武僧追逐短视频风口

雷达财经注意到，虽然经历了资本退潮和疫情的洗礼，但少林寺在围绕自身IP变现这个领域，依然没落下。

短视频时代，少林武僧们也成了“网红”。目前在抖音平台中，“少林三宝”、“少林寺释延高”、“少林寺释延淀”的粉丝量分别达到了239.9万、409.5万、432万，是少林寺的当红IP。

据雷达财经不完全统计，少林寺有至少20位武僧创建了抖音账号，累计粉丝量超两千万。有武僧表示，寺院曾明确反对，禁止武僧发布短视频内容，但随着这些平台发展壮大，虽然没有明确肯定，但也默许，甚至专门开设了语文、佛教基础与佛学礼仪等课程培训武僧。

在既有粉丝量的基础上，武僧们还曾进行直播并接受打赏。一次在快手的PK直播中，释延高一度登顶河南区第1名。直播间的在线观众打赏榜显示，某观众打赏2.2万豆，结算成人民币为2200元。

此外，几乎在每个武僧的账号上，都标注着“习武+联系方式/手机号码”。曾有某“延”字辈的武僧透露，可招18岁以下的学生，一年学费3万元，学的内容包括少林寺比较传统的拳法，还有一些具有表演性质的武术套路，同时还能学习到一些传统文化。

另有武僧团的人员表示，学三到五年，练好了就能参加武僧团。武僧团每年都有出国表演任务，会从各大武校挑选学生。入团也并不代表会出家，“基本都是俗家弟子”。

不过，少林寺在频频出圈的背景下，也引来了不少争议。其中最常见的莫过于对少林寺弟子是否出现过度商业化的质疑。