财富巨人地产商落榜“纳税300强”

财富看得见，纳税成“侏儒”——

近日，新出炉的“2004年度中国纳税百强排行榜”以及此后媒体对房地产企业在纳税上的质疑再次掀起轩然大波，让房地产企业的纳税问题再度成为关注焦点。

2004年纳税300强没有房地产商

在这份2004年度中国纳税500强企业排行榜中，300名以内无一家房地产企业。在这份500强名单中前300名没有一家房地产公司，这个榜对房地产企业的影响可想而知，有评论甚至说房地产企业是“财富巨人，纳税侏儒”。一些中国房地产业内比较活跃的知名开发商也在第一时间对此发表了自己的观点，并列举了多条原因澄清房地产企业被当作“偷税漏税大户”是个误解。

而据了解，这项由国税总局机关报《中国税务报》发起的纳税排行榜已经举办了五届，由于其纳税数字是由国家税务总局计划统计司提供的，其权威性和影响力毋庸置疑。那么，到底是什么原因让纳税300强少了地产商？情况是不是像有些开发商所说的那样是税制的问题？记者就这些问题采访了国家税务部门的有关人士以及业内人士。

地产商纳税普遍存在6个问题

房地产企业的纳税问题一直存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市税务部门公布的欠税企业，90%以上都是地产企业。

综合各级税务部门有关人士的介绍和房地产业内人士的观点，从总体上看，目前全国房地产开发商在缴税纳税中普遍存在以下六个主要问题：一是在扣缴个人所得税时普遍都存在少计税收入；二是预收款不缴税或延迟申报纳税；三是项目连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定；四是借合作建房政策偷税漏税；五是故意遗漏土地增值税和印花税；六是缴税时能拖就拖，欠着不缴。

两大“漏洞”是主要原因

而国家税务部门人士和业内人士认为，由于政策监管问题，纳税问题多多少少在哪个行业都存在，但造成地产企业没有一家进入纳税300强，除了有的开发商近日在部分媒体上所说的“土地制度改革，使过去开发企业分裂成多个项目公司，分头纳税”以外，最关键的原因有两个：

一是政策监管漏洞，据介绍，地产商纳税“大头”主要有两大块：一是5.5%的营业税；二是33%的利润所得税。由于所得税33%的比例比较高，因此，地产商纳税问题主要也在所得税上。业内人士透露，而通常利用政策监管漏洞规避的手法主要有两种：目前现行的地产铁观音企业的所得税收取政策是每季度“预提”，即按每季度收入的10%的33%收入，最后楼盘结案的时候再多退少补。而现实情况是，由于很多楼盘多是分期滚动开发，有的甚至好几年都迟迟不能结案；有的地产商楼盘结案了也不去最后清算所得税，因为要牵涉到很多账目审核的缘故。业内人士透露，这里面的“漏洞很大”。另外一种是通过“提高成本”，转移利润。如很多房地产企业会在海外注册另一个公司，通过这个公司“高价”采购设施设备转移利润，比如：一部进口电梯，采购成本可能是30万元，但开发企业账面上的支出却是100万元，其中的70万元就通过这种方式“转移”到海外的公司账面上了。而以上这些问题，现在的有关规定没有认定，也就无法限制。

二是地产商变化经营模式逃避所得税，据业内人士透露，随着土地资源获取难度的加大，房地产市场的成熟，越来越多的地产商开始采用另一种方式规避交纳所得税，具体做法是：把住宅部分开发所得到的利润沉淀到公建或商业物业上去，通过长期持有商业或公建物业，不仅可以在项目结案的时候少交税，还能通过持有物业长期经营或作为抵押物在缺钱的时候去向银行做抵押贷款。比如：某个开发了将近300万平方米住宅的大开发商，在住宅开发接近尾声的时候，投资建设了一个近70万平方米的商业，几乎把住宅部分所赚到的利润全都投到这个商业上去，不仅不用交纳数额巨大的所得税，还长期持有了固定资产，还可以通过出租长期经营这个商业物业获利高山茶，可谓“一举三得”。这种算账的做法，随着土地资源的减少，被越来越多的开发商采用。