2022年一季度重庆中心城区房地产市场盘点（附房企销售排行榜）

2022年坚持“房住不炒”定位不变，持续完善行业相关制度、规范行业发展，提出防范、化解风险的应对方案

六部委发文提振房地产市场，聚焦到重庆市场，信贷放松，以求积极拉动市场成交，恢复市场信心，促进市场进入“良性循环”：

政策端-放松：在购房端，限贷政策、公积金政策和放贷时间均有所放松，目前主流银行已基本可接受首套2成，且二套房可申请公积金贷款，此外，个贷放款时间持续缩短，助力企业补现金流缺口，稳健周转。

住宅市场-平稳调整：1季度重庆商品住宅成交量约166万方，居全国第九，市场容量仍在；随着信贷政策持续放松，后续成交量会逐步被向上拉动。

市场业态及结构-聚焦刚需：高层业态仍为成交主力，但洋房占比提升至38%，客群购买力影响，经济型T4洋房内卷严重。

市场微观变化-来访认购低位：客群购房信心仍在调整中，但来访认购率已达5.5%，今年一季度周期内上涨1个百分点，随着市场高品质项目的陆续入市，后续认购率有持续上涨空间。

二手房成交-与新房同幅振动：1-2月重庆二手房成交超1.68万套，二手房市场持续发酵中，客群“卖旧买新”，促进房地产市场循环发展。

市场成交表现端

1、 TOP10城市对比：城市间分化持续加剧，典型城市排名上涨

从成交排名TOP10城市来看，受城市能级和市场格局不同，城市间分化持续加剧；典型城市如上海、西安的商品住宅成交排名同比上涨明显，超过10位，南京、佛山排名同比上涨超过7位，重庆受1.5环项目布局较多，市场处结构性调整周期，成交量名次下降6位，随着更多优质项目入市，市场需求将再度被拉动，恢复容量格局。

2、商品住宅市场：一季度成交166万方，市场结构性低位徘徊，客群信心恢复中

从2022年一季度重庆商品住宅市场表现来看，整体市场低位运行，成交量166万方，与2019年疫情前相比，减少了298万方，处于近5年最低水平，客户观望情绪浓，随着行业向好驱动调整，后续购买信心将逐步提振，有一定后市爆发力。

从月度来看，在去年一批次土拍刺激市场，量价直线上涨，市场迎来“小阳春”；2021年下半年，金融政策趋严，信贷收紧，再加之房企暴雷等因素叠加，客群购买信心受创，市场成交下跌；年末信贷放松，但客户暂保守观望，待更好时机下叉。

3、区域表现：渝北区成交量价齐高，巴南在售项目减少导致市占率缩水9%

价格端：一半以上区域价格与2021年相比上涨3%-13%，其中大渡口区涨幅超13%，主要受重钢板块华宇、中铁建、金地改善项目的带动，江北区涨幅9%受核心区香港置地、中海等高价项目入市，拉高整体均价；

成交量端：受城市向北发展利好，渝北区成交占比从26%上涨至29%；江北区因观音桥、新牌坊等核心板块多项目集中入市，拉高成交量，市场份额从3%上涨至7%；而沙坪坝和巴南区，受多项目尾盘销售以及新项目入市慢等影响，市占份额下降明显，其中巴南区市占下降9%，沙区市占下降3%。

4、成交结构：低密土地频出，洋房占比逐年提升，但因购买力不足，成交仍聚焦低总价小面积段

业态变化：近5年高层业态仍为成交主力，但占比已下降至52%，洋房占比从5年前的20%提升至38%，市场业态提升明显；聚焦业态变化内因，主要受土地降容至1.5影响，房企在开发时多打造洋房产品，以符合开发规范，但因客群购买力有限，为扩大市场接受度，多打造T4刚需洋房，通过控面积，控总价的方式，抢占高层份额；

需求结构：从交叉分析结构来看，市场总价承受聚焦在100-140万较低水平，面积聚焦80-100㎡的保功能房型中，市场需求氛围仍以“刚需”为主。

2022年一季度重庆主城市场TOP30房企各梯队房企集中度调整期，TOP5集中度上涨2%，企业因品牌影响力和产品打造实力更强，客群认可度更高，集中度回调至27%；而聚焦TOP30集中度，市场调整期，在售项目多，竞争白热化，各企业成交差距小，因此集中度降低至54%。

行业整体低位运行，企业梯队间亦低位“争锋”：2022年一季度重庆主城TOP5房企入榜门槛同比2021年下降48%，但与TOP10上榜门槛仍有2倍差距，头部企业在市场调整期仍有较高认可度，保证较好的市占率；

值得关注的是TOP10到TOP30企业的门槛表现，均在10亿以下，且门槛差距仅3.5亿，整体差距小，竞争白热化，企业间抢占市场份额难度大，行业洗牌进行中。