从高喊“活下去”到净利近腰斩，万科怎么了？所有高管上前线救得了万科吗？

3月30日晚，万科发布2021年财报，报告期内实现合同销售金额6277.8亿元，营收4528.0亿元，归母净利润225.2亿元，同比下降45.7%，接近腰斩。这是万科继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次净利润下滑。

“2021年万科业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示道歉。”31日，在万科2021年业绩发布会上，万科董事会主席郁亮表示。

此外，郁亮透露，万科取消所有高管层级，即所有人都要下沉到前线中去。

2018年，郁亮高喊“活下去”时，或许还觉得万科是不是过于谨慎了，时至今日，不得不让人感叹其先见之明。

万科2021年净利润大降45.7%

3月30日晚间，万科发布2021年度报告。

公司营业收入4528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。

公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。

2021年，集团实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。

报告期末货币资金1493.5亿元。货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍。连续13年保持经营性现金流净额为正。截至年末，本集团存量融资的综合融资成本为4.11%。

公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

与业绩相对应，据报道，万科管理层2021年的收入均有不同程度的下降，郁亮本人放弃了全部奖金，收入仅为150万左右，下降幅度约九成。

在2008年那次净利下滑时，万科管理层也是全部都没有拿年终奖。

祝九胜：万科没有业绩“洗澡”

万科2021全年净利润大幅下滑45.7%，比中报时的11.68%降幅明显，投资者的疑问很大。对此万科总裁祝九胜表示，“面对这么大的业绩降幅，我们自身压力也很大。”

祝九胜分析说，下滑原因有三个，第一是结算时间分布，四季度占了40%，权益比例也下降5个多点，这两个因素叠加净利润少了60亿；投资收益也是在四季度做盘账处理，2020年有100多亿的投资收益，2021年出现下降，比如贝壳的投资收益就没有了；此外还有项目计提的影响，根据稳健原则进行项目计提，比如易居亏损也计提了，比2020年多出了15亿，对净利润有11亿的影响。

对有没有业绩洗澡的问题，祝九胜做了个比喻，“就好像去公共澡堂洗澡，作为一个上市公司也是在资本市场公开披露自己的业绩，去澡堂洗澡票价不能太贵，而（若说业绩洗澡的话）郁亮收入大幅下降，全体万科人、管理层也都收入下滑，这个票价也未免太贵了。”

祝九胜还表示，广东人洗澡叫冲凉，“我们更愿意用凉水来形容，用凉水来浇自己，让自己的头脑更清醒，清醒的头脑比聪明的头脑更重要，有助于让自己看到与同行的差距，更好地创造价值，做好每一项工作。”

郁亮：万科已取消集团高管层级

除了道歉，郁亮还在发布会上称，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线。总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。郁亮自己目前在集团同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。

郁亮称，万科经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待明年给大家交上合格的答卷。

郁亮表示，目前有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央也明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的政策基础。

郁亮称，房地产是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。他认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。同时，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。

万科：2022年有信心企稳回升

万科能不能实现盈利的止跌企稳回升？

就此，郁亮表示，我们有信心完成上述目标，这来自两个外部基础和三个内部基础。

两个外部基础：一是政策基础，稳定市场的政策不断出台，各地各部门也在推出稳定市场的政策，对于政策我抱有充分的信心，我们的行业正在回归常态与理性，过高的利润率都不可持续；二是行业基础。房地产行业开发业务是常做常有，常做常新，仍有10万亿元规模。

三个内部基础：一是强化开发的集中管理、做好投资拿地；二是经营服务类业务表现很好，形成新的利润蓄水池；三是长期稳健经营领先行业的信用，净负债率长期保持低位，三道红线全部绿档。

“两个外部基础和三个内部基础是我们实现信心来源，也是我们的底气所在。”郁亮表示。

目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备可支持2-3年发展需要。此外，截至去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。“今年实现止跌企稳，未来2-3年储备有保障。”郁亮称。

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