长江路商圈海青公馆楼盘测评

海青公馆项目测评

一、点评楼盘：

海青公馆位于长江路商圈，属成熟片区，周边范围内覆盖教育、交通和商业资源众多，生活便利。

二、项目亮点：

1、本土企业 品质保障

海青公馆项目工程由瑞源承接，瑞源工程多年连续被评为省文明单位，是青岛百强民营企业，品质有保证。

2、商业资源丰富

长江路被称为”第二香港中路“，沿路密集分布家佳源、永旺、利群等大型购物中心与唐岛湾旅游景点。

3、近优质教育资源

周边覆盖幼儿园至大学全年段，近耀中外籍人员子女学校、太行山路小学、开发区四中，临石油大学高等学府。

二、适合人群

成交均价24000元/㎡，毛坯交付，在售户型建面约121-166㎡，比较适合改善人群。

三、价格分析

项目成交均价24000元/㎡，毛坯，预计今年8月底交付，在售户型建面约121-166㎡，比较适合改善人群。周边新房瑞源名家荷府均价28000元/㎡，精装修交付，预计24年年底交付；东南侧二手房瑞源名家城均价23000元/㎡，于2005年建成；东北侧二手房旺海山庄均价23000元/㎡，于2004年建成。

四、楼盘规划

海青公馆位于西海岸新区赣江路56号，占地面积22120㎡，总建筑面积47394㎡，总共规划七栋8-15F住宅，毛坯交付，其中2#是8F洋房，1#、3#、4#、5#、6#是小高，7#是人才公寓，共计247户。面积区间为121、140、166㎡。项目整体容积率1.5，绿化率35%以上，车位配比1：1.5，公摊约21%，楼间距为30-40米，项目物业为瑞源物业。

五、户型分析

166平户型

户型建面约166㎡，位于1#、4#和5#楼栋，公摊21%，毛坯交付。属两梯两户设计，每层有两个公用电梯，其中一个较为狭长可搬运大型物件，也方便医疗搬运等需求。

户型为元宝户型，客厅与书房中间未设立墙面，活动区域南北可从阳台延伸至厨房墙壁，东西可包含客厅与书房，在扩大活动区域的同时增加了走廊的使用率。书房东侧可设立书柜隔断与客厅的联系作为半开放式书房，既能增加独立空间还能扩大储藏面积，也可直接将书房改为儿童活动区或休闲娱乐区。户型南北通透，阳台开间7.8米，保证室内采光和空气湿度，东西两端也是储藏、洗衣的绝妙安置处。

厨房为U型设计，自然流畅的动线设计以便“厨师”大展身手，洗、切、炒合理分区，家人们合作下厨也不拥挤。餐厅面积较大，可在边角处设置水吧，西侧靠墙处设置柜体。公共卫生间可做三段式干湿分离，且是明卫，在干燥程度上有保障，位置处于北次卧旁和客厅对面，动线短，保证隐私的同时也方便了次卧居住者和客人的需求。

主卧和南向次卧均有飘窗，可作为娃娃放置区也可变为学习区。主卧与书房连接处墙体为非承重墙，可拆卸将书房改装为衣帽间或储物间。南向次卧开间3.55米，进深3.1米，可改为书房、储物室或游戏间。

户型按照墙体设计为三室，如房间不够可考虑将书房与客厅隔断作为四室，但隔断用的墙体会占用部分面积，且多出一块走廊面积，降低了套内面积的使用率。

六、交通出行

1、轨道交通

项目距太行路站约500米，周边1.3公里范围内有石油大学站、富春江路站和井冈山路站，贯穿M1、M6和M13，M1号线可直通市内，M6号线预计2024年底通车。

2、公交交通

周边800米左右有石油大学北门站和家佳源站，有黄岛22路、L3路、黄岛310路、黄岛4路等20多条路线，搭乘L1路可到达新城吾悦广场、东方影都、理工大学和藏马山旅游度假区；乘坐黄岛22路可到达中心医院和西海岸汽车东站等。

3、自驾

海青公馆位于赣江路，周边临近城市主干道太行山路和长江路。两条主干道连接了项目周边的医疗和商业资源，长江路向南可接入滨海大道通往市区，太行山路可向北通往长江购物广场和青医附院。

七、周边配套

1、教育配套

项目紧邻青岛耀中外籍人员子女学校，学校提供优质国际课程且学制包含了幼儿园、小学和中学。耀中学校对面便是青岛西海岸新区馨海幼儿园，东侧为太行山路小学，这三所学校与项目距离均不超过300米。周边拥有太行山路中学（开发区四中校区）、青岛志贤中学和青岛西海岸新区第一高级中学，还覆盖了石油大学和理工大等优质教育资源。

开发区四中

2、医疗配套

长江路商圈内有综合类的青岛西海岸新区中心医院，距海青公馆约1.8公里；北侧4.3公里享青医附院西海岸院区，肩比三甲医院，医疗资源较优越。

3、商业配套

长江路商圈自然不必多说，沿长江路分布各大写字楼以及大型购物广场，比如家佳源、永旺、利群、金鼎广场等，周边配套早已成熟，满足居民购物需求。

4、公园配套

南侧享国家AAA级休闲度假区唐岛湾，沿路覆盖金沙滩、滨海公园，皆为度假旅游观光胜地，包含水上游乐“海上嘉年华”、以狂欢节庆为主题的“渔人码头步行商业街”以及彩虹桥、贝壳博物馆等。