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调查丨2017郑州茶叶市场商铺调查报告!

2022-04-02 14:33:13热度:151°C

在2017年这一年中，新式茶饮被人不断的提及，喜茶、关茶、奈雪的茶纷纷拿到投资。

喜茶的火爆过后更是引起了各种人的模仿，人人都想在这火爆的风口下分到一份羹。（相关阅读：观察 | 模仿还是抄袭？从此做过的茶都像你。）

新式茶饮闹得火热的同时，传统茶行业却仍和和往常一样的安静，那么传统茶行业现在发展的怎么样呢？下面小编以河南商报对郑州茶叶市场商铺调查得出的数据与大家一起分析讨论一下。

各大茶城商铺情况

郑州有着近30家的茶叶市场，真的是不少......郑州商报随机选取了国香茶城、凤凰茶城、亚星茶城、文博城、艺茂国际仓、万邦茶城、花园茶城和圆融文化中心等8座茶叶市场进行调查。

其实郑州之所以有这么多茶叶市场和茶城的拆迁有着很大的关系，以北茶城为例，北茶城作为郑州之前最大的茶城，拆掉后原来的商户四散至万邦茶城、五洲茶城、海峡茶城、艺茂国际仓、花园茶城、凤凰茶城……

▲郑州凤凰茶城

但随着茶城的数量越来越多，也就出现了各个茶城都难以填饱肚子的问题。这些雨后春笋般不断生长出来的茶城，都曾经使出浑身解数招揽商户，有的强调地理位置优势，有的强调业态升级，有的强调租金低廉。

尽管这样，8座样本茶城或多或少存在着空铺。

在上述8个样本市场中，空铺最少的当属亚星茶城，这座有着200多家商铺的茶城内，仅二楼有寥寥几处空铺。

国香茶城、凤凰茶城和圆融文化中心的空铺也不是太多。国香茶城一楼沿街也是没有空铺，而二楼则有约15%的空铺。凤凰茶城分为东厅和西厅，其中西厅很难找到空铺，而东厅的二楼空铺较多，有15%左右。

圆融文化中心茶叶类商户与其他市场相比，规模不大，总共约有40多家，其一楼由于铺位较大，空铺率较高，二楼空铺较少，一楼二楼综合空铺率约10%。

▲郑州国香茶城

相对而言，在样本市场中，万邦茶城算得上硬件设施较差的一座市场，可以称为一节两铺式的“二代茶城”，茶城有200多家商户，整体空铺率超过10%。

文博城（东区）和艺茂国际仓的情况比较接近，都是2015年秋季开业，开业时间相差一个月，目前还处于规模招商阶段。文博城（东区）茶叶类区域的一楼，基本铺满，但二楼三楼还有较多空铺，艺茂国际仓的A区已经铺满，但B区对茶叶商户还有大量需求。

各大茶城房租存在着较大的差异

小编发现，样本市场的租金有着很大的差异。最高与最低的相比，店铺的租金有着近三倍的差异。

▲样本市场空铺及租金列表

通过上图我们不难发现，在大多数茶城租金无太大变动的时候，花园茶城租金进行了一次大幅度的调动，这其实也是吸引商铺入驻的无奈之举。早在今年年初，花园茶城还是一片萧条，二楼几乎都是空铺。经过降价，现如今已几乎没有空铺。

不过这些价格大多数也只是名义上的铺租，由于外迁频繁，不少茶城还都处于招商铺租的优惠期，其“租送”优惠尚未到期。

比如艺茂国际仓当初开业招商的政策中，500平方米以上的商铺“租一年送两年”，500平方米以下的商铺“租一年送一年”；文博城当初招商优惠政策是“租一年送7个月”；凤凰茶城曾经“租两年送一年”或“租一年送半年”；圆融文化中心“租一年送3个月”。所以不少茶城的实际租价并没有那么高。

多数茶城无租金变化，但面临调整压力

对于郑州市茶叶市场这样的租金水平，调查中多数商户直言“租金其实并不高。”

商户介绍，郑州茶叶市场的租金与北京、西安、济南这几个地方比，是比较低的。

▲西安古道茶城

按样本市场里处于中上等水平的60—90元租金计算，每天每平方米就是2—3元。商户介绍，在北京，茶叶商铺租金早已涨到了13~15元。相邻的陕西西安市场，也已达到9元左右的水平。一位两年前在西安开了分号的茶叶经销商说，西安的店铺租金有的已经超过10元/天/平方米。

但不可回避的是，即便这样的租金水平，一些茶叶商户仍然感到“压力山大”。一位商户介绍，她认识一对夫妻，在郑州北部某茶城经营，平时妻子在店里经营，丈夫要出去打一份工，才能维持下去。

在此次调查中，多数接受调查的商户都认为市场形势不好，经营比较困难。其中，有32%的商户认为今年上半年行业利润与去年同期持平，有多达40%的商户认为行业利润下降，只有18%的商户认为行业利润在增长，另外还有10%的商户“说不清”行业整体利润变化情况。

基于这样的整体形势，多数市场的商铺租金都选择了“按兵不动”，没有降也没有升，回答“两年内房租未变化”的商户占了68%；回答“上涨或通过取消优惠变相涨租”的商户只有23%；回答“下降或通过优惠措施变相降租”的更少，只有9%。

回答“房租上涨或变相上涨”的商户，主要在亚星茶城和文博城。亚星茶城是在去年涨了几块钱，万博城则是因为一部分商户的首期合同到期后，新的租赁合同减小了优惠幅度。“2015年底，我们刚来的时候，1楼的商铺是63元/平方/月，但那时候是租一年送7个月，现在名义上是降低了3元钱，变成60元，但优惠幅度变成租一年送1个月。”

▲郑州亚星茶城

另外现如今郑州多家市场都走到了租赁合同到期或即将续签租赁合同的“十字路口”，面临租金和优惠措施是否要调整的抉择，包括文博城、凤凰茶城、国香茶城、艺茂国际仓等。

市场方如何抉择，租金向左向右还是维持不变，将是一场大考，将不得不考虑商户们对其运营管理能力的评价、对茶城发展前景的预期判断，不得不考虑商户是否会用脚投票。

茶店：家庭式经营？

小编发现茶行业与其他行业相比，其店铺经营有一个非常突出的特征：店老板亲力亲为，典型的家庭式经营。

调查问卷结果显示：店铺经营人员全部为家庭成员（夫妻店）的约占45%，独自一人经营的约占5%，二者相加，占到50%；而聘请有店员的店铺也占50%。

但即便聘请有店员，在小编收回的全部有效调研问卷中，也有多达95%为店主亲自填写，只有不到5%的问卷，是店主现场授权店员填写的。也即，日常经营中，店主均在店里亲自经营，茶叶销售称得上典型的家庭式经营行业。

一位茶店老板感叹道：“这个行业之所以难做大，就是因为人才匮乏，很少有科班出身的，人员流动大。大家进入这个行业，要么是觉得轻松，要么是想通过茶叶结交些人脉，真正想做茶的，也是想通过当一段时间店员，就出去自己开店，干一段时间就走了。”

茶行业商户中，还有一个很有趣的现象：九成以上的商户都是25—45岁之间的中青年，调研中，郑州商报称遇到的年龄超过50岁的商户只有两个。

茶店销售零售占比越来越大

在实体店铺遭受电商冲击越来越大的情势下，茶行业算得上一个另类。

调查结果显示，这个行业已经开展电商的，只有36%，其余64%的商户都只有线下经营。且即便有线上销售，比重也很低，电商销售比例超过三成的商户，不足被调查商户数的14%。

不少茶叶商户称，茶叶是一种体验式消费商品，“消费者不会只在网上看看价格，看看包装就购买，一定是会到店里品一品，还要听店主讲一讲，了解茶叶背后的品鉴技巧、生态背景、文化背景，甚至要通过品茶提高审美，这实际上是一种生活方式，而不是简单的商品买卖。”

▲开通电商的占比

还有商户说，做茶叶，如果没有线下体验，一定不会有回头客。

一位商户说，他现在虽然没有做电商，但并不是排斥电商，下一步一定会做。“但是我做电商只是为了让线下客户购买更方便，而线下体验店则是为了线上客户有更好的体验，线上线下必须互动。”

基于体验式消费的特征，以及随着团购和礼品市场份额的大幅下降，茶叶批发市场里的零售占比就越来越大，批发占比逐渐压缩。调查结果显示：没有一家店铺的零售量占比在10%以内；36%的店铺零售额占总销量的10%—30%；27%的商户零售比例占三至五成；27%的商户零售比例占五至七成；剩余10%的商户零售比重已达七成以上。

行业形式到底怎样？

在针对商户自身经营和行业整体形势的问卷中，我们遇到一个很有趣的现象：接近半数商户都说自己的销售额在增长，三成商户称自己的利润有增长，但只有18%的商户认为行业整体利润有增长。

在回答“2017年上半年，您自己的销售额与去年同期相比有什么变化”时，36%的商户回答与去年同期持平；36%的商户回答有10%以内的小幅增长；10%的商户称，有“大幅增长”；有4.5%的商户称，有“10%以内的小幅下降”；另有13.5%的商户称，“大幅下降”。