置业报告I未见小阳春！2022第一季度南京市场行情综述

受市场环境与疫情影响，一季度南京商品住宅供需环比同比双降，房价也同步出现下跌，市场降温明显。房企供应减速，严控期内到访与预售登记按下“暂停键”，购房者观望情绪一度提升。

市场篇

截至3月31日，一季度南京新房网签成交21129套，认购5740套，同比2021年同期（成交30027套、认购11303套）成交量缩水8923套，降幅为42%；认购量只有去年一半左右，下跌97%。

一季度全市新房单日总成交/库存走势

尽管3月末，不少楼盘复工开放销售中心，但成交情况并不理想。

究其原因，一季度前两个月市场还未从低谷中走出，3月中旬又遇上疫情，多盘开盘延迟，传统的楼市旺季“金三”基本泡汤。而随着疫情好转，3月尾，积压已久的楼市开始集中放量，仅本周四天就有22盘超4000套房源入市，致使新房库存一度攀升至7.5万套。

区域篇

成交分布来看，主城六区依旧是成交主力，共计成交19074套，高淳溧水则成交2055套。其中，两江板块依然领跑，浦口夺得销冠，成交4848套，江宁紧随其后，成交3177套，秦淮、雨花、建设三区成交均突破2000套，相差不大。

而成交套数最少的玄武区，只有655套。目前新玄武只有复地少量尾盘在售，选择性有限，也是导致一季度区域新房成交量较少的重要原因。

库存方面，目前全市库存依然在7.5万套以上的库存高位。库存最高的是江宁区，库存超过1.8万套，其次是浦口区，库存超过1.1万套，两个区域的整体去化速度适中，去库存压力并不大。反观溧水、高淳，库存已分别达到8731套和7753套，区域内成交速度缓慢，去库存周期超过13个月以上，压力较大。

土地篇

3月24日，南京挂出了2022年首批集中出让土地，共有20幅。总用地面积68.58公顷，起拍总价267.23亿元。20幅地块主要分布在南部新城、城南雨花、仙林、城北、马群、江北新区、江宁等多个板块。

以上地块将于4月13日至20日报名，4月22日9:30开始进行网上竞价。值得注意的是，和去年三批次土地出让相比，此次挂地在四个方面进行了调整：

一、集中取消了租赁住房的配建要求

此前，南京出让的商品住宅类用地，大多要求竞得企业按照5%或10%配建租赁住房。此次公告，除G03地块外，其余所有地块均取消了租赁住房的配建要求，改由各区选定地块后进行集中建设。

二、保证金比例下调至起始总价的20%

本批集中出让的地块，竞买保证金比例全部下调至起始总价的20%。据了解，该批部分地块的土地出让金缴款周期还将延长至6个月或更长。

三、优化调整了房地价差确保预期利润

据测算，本批公告地块房地价差，较此前同片区成交地块都有了一定的增加。其中，包括大校场、江核、铁心桥、浦口城南中心等多个区域的宅地毛坯限价较之前有所上调。

大校场G01、G02：毛坯限价分别为45300元/㎡和45800元/㎡，此前板块最高毛坯限价为45000元/㎡，此次上调300-800元/㎡。

铁心桥G05：毛坯限39000元/㎡，此前区域最高限价38500元/㎡，本次上调500元/㎡。

迈皋桥G11：毛坯限价33330元/㎡，此前最高限价32907元/㎡，本次上调423元/㎡。

浦口城南中心G13/G14：毛坯限价29120元/㎡，此前最高28000元/㎡，上调1120元/㎡。

江北核心区G03：毛坯限价40000元/㎡，此前最高38000元/㎡，本次上调2000元/㎡。

四、取消了竞得地块数量的限制

2021年南京在“两集中”出让时规定：同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%。此次的公告中该条限制已取消。

成交篇

根据金刚石数据显示，在2022Q1成交套数排行榜前十中，城南区域上榜项目最多，四个项目分别为南部新城的金陵华夏中心、金地大成雅境、金基望樾府，以及小行的仁恒城市星光，热盘多、去化比例高，城南已经跃居南京“流量担当”板块。河西两大热盘上榜，分别是位于榜首的长江华府，位于榜三的颐和源璟，两个项目在2021年内均有屡开屡罄的亮眼表现，市场认可度居高不下。

从成交均价方面看，成交均价4万+/㎡的项目共有6个，在一季度整体平淡的楼市行情下，区位佳、品质高的改善项目依然表现亮眼，南京改善客群的购买力依然旺盛。

主编手记：

纵观整个一季度，南京房地产市场表现平平，三月底迎来小规模的集中上市潮，但整体成交量表现不及预期，依旧难言“小阳春”。

今年开年以来，南京房贷利率持续下降，放款速度也明显加快，部分开发商也提供了花样繁多的促销手段。然而，利好频频之下，购房者依然有较为浓厚的观望情绪。

为了提升市场热度，恢复市场信心，各大开发商也动作频频。据统计，3月南京有22盘公开了售楼处及样板间（展厅）集中在河西南，南部新城、宁南软件谷，城东仙林，江北青奥、桥林，城北新玄武、燕子矶、兴智，麒麟科创园以及溧水城南板块。

据乐居南京不完全统计，4月南京共52盘有开盘计划，分别来自于江北（10盘）、城南（18盘）、河西（4盘）、城北（6盘）、城东（2盘）、江宁（10盘）、溧水（2盘），涉及多个热门板块，如江核、雨核、南部新城、软件谷、河西中、河西南、仙林湖、上秦淮等，刚需改善客户兼顾。众多新盘的即将入市，加之房贷审批及预售证审批速度加快的因素影响，楼市回暖的态势有所显现。

4月份，南京将迎来今年首场土拍。经历了去年三场土拍的“跌宕起伏”，房企从年初的疯抢到年末的躺平，今年首场土拍的战况如何，无疑悬念重重。此次土拍较去年相比，地块少而精，土地出让政策也有所放宽，在这种情况下，房企是否仍有足够的热情积极拿地，还是继续躺平，有待实践检验，这也将进一步影响未来南京房地产市场的供应及价格趋势。