大理这些高端酒店、文旅项目即将登场!近况如何
2022年3月18日，大理州城乡规划委员会发布了2022年第1次项目审查会议的公示信息，本次会议共审查了大理市、祥云县上报的7个项目。
值得关注的是，大理市的5个审查项目中有3个属于文旅产业项目，另外2个也与文旅有一定关联，3个文旅项目均被要求“酒店等产业部分要优先启动实施”，可见大理州今年对高品质酒店建设推进工作十分重视。高品质酒店对大理文旅融合发展产业链条具有支撑作用，也是一道展示大理文旅优势和投资环境的重要窗口。
本次，小编将以这3个文旅产业项目的审查情况为重点，为大家整理这些高端文旅品牌的最新动态，再结合其余审查项目来简单分析一下大理文旅产品的发展方向。
大理茶博院
审查内容： 项目 总体规划方案调整
审查决议：（一）原则同意所报项目总体规划方案调整。（二）要完善上位规划相关手续和项目规划调整手续，要严格执行国土空间规划过渡期政策和批准实施的片区控制性详细规划，确保纳入大理市国土空间规划。（三）项目产业比例、业态功能等要严格执行项目准入、招商、投资等协议约定要求，项目中酒店等产业部分要优先启动实施。（四）要严格遵守生态环境保护、洱海保护、海西保护、苍山保护、河道保护、文物保护、气象设施保护等要求，要征求相关主管部门意见并严格执行。涉及气象增雨作业、文物保护调查等有相互影响的，项目审批实施前要协商一致形成书面文件。（五）建筑高度、风格、色彩要符合海西保护要求，并与周边环境相协调；要进一步提升项目景观轴线，留足景观视廊和公共绿化空间，景观轴线周边尽量布局产业功能建筑。要保障现有护林防火、村民上山、气象作业等用途的上山通道功能，结合项目方案优化提升通道入口、路面等内容。要对接好河道景观打造、茶马古道等公共基础设施、旅游服务设施项目建设，提升片区旅游品质和景观环境。
大理茶博院效果图
大理茶博院是览海集团布局云南的重要文旅项目之一，总体涵盖茶产业、酒店产业、康养产业几大业态。其中签约的酒店品牌为洲际酒店集团旗下的六善(Six Senses)。
六善酒店为度假村式式奢华酒店，与安缦、悦榕庄定位相似，官方介绍文案为“藉超卓的宾客体验、动情的款待以及领先的养生理念，成为回归本我之地”。
不过最近一段时间，览海集团进入到调整期。一方面是集团在云南澄江抚仙湖投资建设的文旅项目被叫停，另一方面是上市公司因常年业绩预亏“带帽”存在退市风险。目前大理安缦酒店已近乎石沉大海，悦榕庄能否投入运营还存在未知，六善酒店是否能成功落地则需要看览海集团接下来的调整情况。
大理王宫文旅基础设施综合体项目
审查内容：修建性详细规划调整
审查决议：（一）原则同意所报项目修建性详细规划调整。（二）要完善相关上位规划和项目规划调整手续。要尽快完成古城保护详细规划报批手续，项目用地要与正在编制的国土空间规划及待批准实施的古城保护详细规划相衔接，涉及现行城市总体规划中的公共绿地待国土空间规划或保护详细规划批准实施后，再按照批准后的上位规划管控要求进行审批实施。（三）要综合分析评估项目方案调整变情况，结合洱海流域产业转型发展和海西片区产业布局实际，根据项目定位合理确定项目产业比例、业态功能、建设时序和权属管理等内容，形成书面文件进行约定并严格执行，项目中酒店等产业部分要优先启动实施。（四）要严格遵守生态环境保护、洱海保护、海西保护、苍山保护、河道保护、文物保护等要求，要征求相关主管部门意见并严格执行。涉及军事用地退让、安全管理等，项目审批实施前项目单位要与军事单位协商一致形成书面文件。（五）建筑高度、风格、色彩等要符合历史文化名城保护、海西保护要求，并与周边环境相协调；要进一步优化酒店、中轴线及入口空间设计，充分体现历史格局和文化底蕴；要对接好河道景观打造、茶马古道等公共基础设施、旅游服务设施项目建设，提升片区旅游品质和景观环境。（六）要结合片区道路系统、景区景点交通实际，加强片区交通组织研究，提升完善片区交通组织。
大理王宫酒店用地位置
大理王宫文旅基础设施综合体由大理古城华侨城实业有限公司投资建设。酒店部分由华侨城酒店品牌运营，以大理古国文化为主题，以王宫遗产酒店、至尊酒店公共配套、归隐之地三个板块打造王宫下的宫苑式酒店客房和民宿客栈功能区，累计客房300余间。
王宫酒店原规划设计方案于2020年5月27日通过大理州规委会审查，不过由于品质设计不合理等因素影响，酒店南区的规划设计方案进行了变更，现已重新提交审批，上图为批前公示文件中调整后的用地图片。
理想小镇智慧湾桥
（丽思卡尔顿酒店）项目
审查内容：项目总体规划方案
审查决议：（一）原则同意所报项目总体规划方案。（二）要完善上位规划、项目用地相关手续，要严格执行国土空间规划过渡期政策和批准实施的片区控制性详细规划，确保纳入大理市国土空间规划。（三）要严格执行项目准入、招商、投资等协议约定要求，项目中酒店等产业部分要优先启动实施。要综合分析评估原政府准入、协议约定酒店品牌变化情况，结合洱海流域产业转型发展和海西片区产业布局实际，根据项目定位增加酒店等产业部分的用地和建设规模，合理确定项目产业比例、业态功能、建设时序和权属管理等内容，形成书面文件进行约定并严格执行。（四）要进一步厘清项目用地与生态保护红线、永久基本农田、自然保护区、风景名胜区、洱海保护、苍山保护、文物保护等各类保护红线和军事用地、供水设施的关系，严格遵守各类保护地管理要求和海西保护、苍山保护、生态环境保护、洱海保护等要求，充分征求相关主管部门和权属单位意见并严格执行。涉及军事用地退让、出入通道、安全管理等，项目审批实施前项目单位要与军事单位协商一致形成书面文件。（五）要统筹片区进行交通影响评价，按照评价意见完善片区交通组织；建筑高度、风格、色彩要符合海西保护要求，并与周边环境相协调；要对接好河道景观打造、茶马古道等公共基础设施、旅游服务设施项目建设，提升片区旅游品质和景观环境。（六）项目分期分地块修建性详细规划要严格执行片区控制性详细规划的管控要求和规划设计条件要求，由大理市依法依规审查、审批，严格实施监管。
项目效果图
理想小镇智慧湾桥项目又名“大理那山那海”，将引入丽思卡尔顿、威斯汀双品牌奢华酒店。我们在大理市审查会议相关文章中已进行过介绍，详见：《 》
大理州审查会议除要求酒店等产业部分优先启动实施以外，还提到“要综合分析评估原政府准入、协议约定酒店品牌变化情况”。
约定引入双品牌酒店是该项目能够落地的准入原则之一，2021年大理市第3次审查会议原则同意所报总体规划，并提出“项目总体规划中产业用地比例较少，应严格按投资协议和相关规定增加产业部分用地和建设规模，明晰自持部分，便于后期地块修规编制和审查审批”；而到了本次大理州审查会议，对于产业用地的部分的表述是“根据项目定位增加酒店等产业部分的用地和建设规模”，这就需要投资集团摆脱传统地产开发模式实现文旅项目的自身造血。
其他项目审查情况
一、环洱海湖滨生态廊道生态修复与建设总体规划修编（2021-2035）
审查内容：项目总体规划修编
审查决议：（一）项目属专项规划，原则同意所报总体规划修编。（二）按照国土空间规划改革的要求，应完善以下内容：1.进一步论证用地使用功能，确保与生态保护有关。2.以“三调”数据为基础，严格落实各类空间管控要求，涉及空间管控要求调整的应对规划内容进行相应调整完善。3.进一步优化项目单体设计，在保障使用功能的前提下与自然景观相互融合。4.要加强政策措施分析，确保规划依法依规实施。
二、大理颐老院二期项目(太保家园·大理国际乐养社区二期)
审查内容：修建性详细规划
审查决议：（一）原则同意所报修建性详细规划。（二）要完善片区控制性详细规划编制、报批和项目规划调整手续。（三）要严格执行文物保护、苍山保护等规定，退让保护界线距离等要符合相应主管部门要求。（四）认真对照项目协议要求梳理业态，确保海西产业健康发展。（五）要按照交通影响评价意见完善非机动车、新能源车位等内容。
三、祥云县XCZ101-（06）-01-04、XCZ101-（06）-01-05、XCZ2014-14宗地
审查内容：规划设计条件
审查决议：（一）祥云县要完善片区控制性详细规划编制和报批，依据批准实施的控制性详细规划确定地块规划设计条件。（二）涉及容积率等用地设计条件调整的，要严格按照法定程序进行。（三）拟定规划设计条件要符合相关规定规范要求，明确公共服务设施等的配套要求。
四、祥云县龙翔路南侧、彩云大道中段北侧地块
审查内容：规划设计条件
审查决议：（一）祥云县要完善片区控制性详细规划编制和报批，依据批准实施的控制性详细规划确定地块规划设计条件。（二）从今后城市片区改造提升和审批管理工作考虑，祥云县应充分研究片区功能需求，合理确定地块用地性质中兼容比例，且兼容部分要明确划分范围。（三）拟定规划设计条件要符合相关规定规范要求，明确公共服务设施等的配套要求。
编辑评论
因为疫情冲击，旅游和酒店业雪上加霜。但是就在这样的情况下，各地高端酒店的品牌争夺战却异常激烈。
大理州提出的是要打造以半山酒店和高品质酒店为代表的多层次住宿产品体系。计划到2023年建成运营100家以上半山酒店，实现每个县至少建成运营一家高品质酒店。
在文章开头我提过，高品质酒店对大理文旅融合发展产业链条具有支撑作用，也是一道展示大理文旅优势和投资环境的重要窗口。尽管疫情给酒店业带来了重创，但也带给人们了相应的反思。高品质酒店摆脱了传统酒店住宿的单一用途而根据多功能性，迎合日趋年轻化的消费群体；高品质酒店也能摆脱传统酒店对于周边景点的以来，而让自己就能够成为一个文旅综合体的核心。
发展文旅产业的目的是能够促进消费产生收益，从而带动区域的经济发展。将住宿产品作为推进重点，以及发展夜游经济，均是为了留住过夜游客。游客停留时间增加了，才能焕发文旅综合体的活力。
文中的3个文旅项目审查时都强调产业优先，这和以往先开发房地产后建配套的模式是不同的。我们可将这3个项目当作文旅地产开发模式转型的试验和参考，看看常规开发顺序被打破之后，产品能否产生更高的吸引力。
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